1845年(道光二十五年)，第一任英國駐上海領事巴富爾以《南京條約》、《虎門條約》有關允許英人在通商口岸租地建屋的規定，脅迫蘇松太道宮慕久同意租出一塊地段，供外人長期占據。經反復交涉，雙方議定此章程，并于同年11月29日由宮慕久以道臺名義和告示形式公布。共23款。章程規定，將洋涇浜(今延安東路)以北，李家莊(今北京東路)以南之地，租與英人使用。最初，東以黃浦江為自然界限，西界未曾明定。次年9月24日，又議定西以邊路(今河南中路)為界。全部面積為830畝。在此界內，實行“華洋分居”，外人對土地有“永租權”。章程還規定英國領事對居留地內的外國人有專管之權，無須中國官吏過問;可以設立消防機關，雇用更夫維持秩序;如有必要修改，由雙方官員隨時商議。由此，英國在中國勒索到第一塊租界。

　　不平等條約—《中英上海租地章程》介紹(1845)

　　1845年(道光二十五年)11月29日，巴富爾與上海道臺宮慕久經多次交涉后，由宮慕久公布了與巴富爾商定的《土地章程》，又稱《上海租地章程》、《上海第一次地皮章程》、《上海地產章程》、《上海租界章程》;于是，上海出現了中國近代史上第一塊外國人的居留地，后來發展為英租界。

　　條約原文：

　　一八四五年十一月二十九日，道光二十五年十一月一日，上海。

　　蘇松太道宮慕久告示

　　欽命監督江南海關分巡蘇松太兵備道宮(為曉諭事：前于大清道光二十二年(一八四二年)奉到上諭內關：“英人請求于廣州、福州、廈門、寧波、上海等五處港口許其通商貿易，并準各國商民人等摯眷居住事，準如所請，但租地架造，須由地方官憲與領事官體察地方民情，審慎議定，以期永久相安”等因奉此。茲體察民情，斟酌上海地方情形，劃定洋涇浜以北、李家莊以南之地，準租與英國商人，為建筑房舍及居住之用，所有協議訂立之章程，茲公布如下，其各遵照毋違。道光二十五年十一月初一日，一八四五年十一月二十九日。

　　一、商人租地，地方官憲應會同領事官劃定界址，注明步、畝，樹立界碑;其有道路之處，界碑應靠近圍墻，以免防礙路人;碑上刻明，實際界址向外伸出若干尺。華民應稟明分巡蘇松太兵備道、上海知縣及海防同知衙門，以便轉報上級官憲;洋商應稟請領事官備案。原業主與租戶出租、承租各字據，經查核鈐印，交還收執，以憑信守，并免違犯。

　　二、洋涇浜北首舊有沿江大路，原為糧船纖路，嗣因地勢下沉，損壞未修。該地既已租出，各租戶應予修復，以便路人往來。但其寬度應為粵海關量度二丈五尺，藉免路人擁擠，并防海潮沖洗房屋。路工完成后，官員、拉纖糧船者及體面商人均得行走、惟禁止無業游民在路上擾亂。除洋商本人貨船及私人船艇外，其他各種小船均不準停泊洋商私有地基下之碼頭，免啟爭端;惟海關巡船得隨時在附近照常游戈;洋商得在碼頭筑造門欄，任意開關。

　　三、茲決定在洋商租賃地基內，保留自東而西通江邊四大路，充作公用：一在海關之北;一在老繩道旁;一在四段地之南;一在領事署地基之南。寧波棧房之西亦留出自北而南大路。各路寬度，除老繩道原為海關量度二丈五尺外，均應為政府土地量度二丈，以便路人，并防火災。碼頭應公開建在大路通江沿岸，各與其相接大路之量度相同，以便卸貨、上貨。桂華濱及阿龍碼頭北面為出租地基，亦應留出海關南兩條大路之地。如需另建新路，官憲應會同決定。業已出租之路而其價早經洋商償付者，如有損壞，應由附近地基租主修復;領事官今后公開召集租主，公同商議，公平分攤。

　　四、洋商已租地基內原有公路，現因眾人往來行走，恐將發生滋鬧，茲決定另造正路，寬二丈，作為江西大路，沿小運河，北自軍工廠附近冰房南面公路，南至洋涇浜沿岸厲壇西面;但地基須經確定租出，路須完工，官員會同勘量，明定應改街道，布告示知;新路完工前，不得防礙路人。

　　軍工廠南面，東至頭擺渡碼頭，前有公路一條，亦應改寬二丈，以便路人。

　　五、洋商承租地基，原有華民墳墓，租主不得毀壞。墳墓如需修理，華民得隨時知照租主，自行修理。祭掃墳墓時期定為：清明節(四月五號左右)前七日、后八日，共十五日;夏至節，一日;七月十五日前后五日;十月初一日，前后五日;冬至節前后五日。租主不得防阻，致傷感情;掃墓者亦不得從墳墓遠處砍伐樹木及在墳墓上掘土植樹。地基上墳墓總數及墳主戶名應開列一單，此后不準在地基上再行埋棺。華民墓主如愿遷移，埋葬他處，均聽其便。

　　六、洋商租地日期，先后不一，商定地價后，應知照附近租主，會同委員、地保及領事署官員明定界址，以杜爭論。

　　七、洋商租地或付同數押手、年租，或押手高而年租低，難以劃一;洋商現應酌增押手，每年納地租一千文者付一萬文，并在此次另增押手外，每畝地付定額年租一千五百文。

　　八、華民收取年租一節：各洋商商議租地，須先計算當年地租未交部分，將押手交付，當時租主承租字據及業主出租字據均予繕就，鈐印交執，嗣即確定交付年租日期為每年十二月中旬;屆日租主預將下年租銀全部付清。每屆收取年租，道臺于十日前行文領事官，轉飭各租主屆日將租銀交付官辦銀號;該銀號給予收據，再按租簿將租銀全數交給業主;租簿注明已付租銀，以備查對，并防捏造詐欺。